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丁祖昱论新十年:不动产时代已然来临_国内

来源:  作者:铁峰铸造机械  发布时间:2020-01-01 14:17  浏览量:
原标题:丁祖昱论新十年:不动产时代已然来临

12月31日,“2020拥抱未来——丁祖昱评楼市年度发布会”在上海举行,4000余名业内人士现场聆听了易居企业集团CEO丁祖昱的分享。据悉,自2016年始,“丁祖昱评楼市”年度发布会已举办4届,成为中国地产行业最受关注的盛会之一。

2020,行业、企业规模双见顶

对于丁祖昱在今年年初给出的2019年楼市十大预测,随着一年的结束,市场也给出了判断。如今回看,对于2019年楼市十大预测,在此次发布会上,丁祖昱复盘与总结:对了八个半。

对于2019年楼市十大预测,丁祖昱复盘与总结:对了八个半。

其中,“货币放水难解楼市之渴”、“购买力下降了,刚需房要注意了”、“地价还会降,房企今年可以抄底”、“租赁行业面临大洗牌,‘背靠房企大树’才能活下去”、“看好物业管理行业,短期不看好养老地产行业”等预测得到市场一定程度上的验证。

诸如“货币放水难解楼市之渴”的预判,2019年,央行进行两次降准,分别是1月份下调大型商业银行等金融机构人民币存款准备金率1个百分点,9月份全面下调金融机构存款准备金率0.5个百分点,两次共释放超2万亿流动性。丁祖昱表示:“虽然放水,但没放到房地产。”

诸如“租赁行业面临大洗牌,‘背靠房企大树’才能活下去”的预判,实际上,今年长租公寓频频爆雷,截至目前,已有20余家长租公寓因资金链断裂、经营不善而破产。而背靠雄厚资金实力的房企系长租公寓,虽受到整体市场影响,部分企业的长租业务出现收缩状况,但并未出现生存问题。

此外,“看好物业管理行业,短期不看好养老地产行业”的预判,今年依然是物业公司上市大年。截至目前,已有9家物业公司赴港上市,1家物业企业成功登陆A股,另有一家物业借壳上市。丁祖昱表示,物业市场是今年中国房地产市场最大的亮点,但养老地产还在探索阶段。

对于今年房地产市场的整体表现,丁祖昱总结为“五难”:投资难,融资更难;卖房难,买房更难;企业难,政府更难;交付难,维权更难;长租难,商办更难。

那么,进入2020年,房地产行业又会面临哪些变化?楼市将走向何方?开发商又该如何应对?

“2020年,房地产行业和企业增长非常有限,当然不排除部分企业继续增长,部分企业出现下调。”对于2020年的展望,丁祖昱认为,将出现“行业规模、企业规模双见顶”的情况。

按照惯例,对于2020年楼市,丁祖昱提出了十大预测,分别为:政策既要防上涨,又要防下跌;继续放水,楼市不是受益者;行业规模、企业规模双见顶;深圳不会涨,长三角空间大;加速去库存、销售依赖渠道;拿地不急,全年都是窗口期;兼并收购,大鱼开始吃大鱼;仍看好物业,但是企业开始分化;租赁变天,还需寻找新模式;看好万科、融创、金茂、世茂、美的、佳兆业、绿城服务、碧桂园服务的股票。

未来十年,房地产是中国最大制造业

一直以来,房地产和制造业被视为此消彼长的两极,由于行业的金融属性,房地产占据了较大的市场资源和资金,房地产挤压制造业的相关言论也一度甚嚣尘上,房地产也被排除在制造业外。

不过,在剔除房地产的投资属性后,房地产投资可以稳就业、稳投资、稳金融、保增长。此外,房地产投资还可以通过拉动前后周期产品需求,带动制造业投资增长。

数据显示,2018年制造业的城镇从业人数为7186万人,而房地产加建筑业的城镇从业人数达5052万人。具体来看,2018年,房地产加建筑业的主营亚洲另类图片收入远高于制造业内主要行业的主营收入。比如,房地产加建筑业达32.2万亿规模,与排名第二的计算机、通信和其他电子设备行业相比,高出21.4万亿。

丁祖昱称,未来,房地产仍是中国经济的压舱石和重要支柱。

基于此,丁祖昱称,2010年至2019年,国内商品住宅销售面积为120.2亿平方米,商品住宅销售金额为82.2万亿元;而未来十年(2020年至2029年),预测商品住宅销售面积、销售金额将分别达130亿平方米和150万亿元的体量。

随着2019年即将结束,中国房地产将走进全新的“贰零年代”。在长效机制、房住不炒号召下,住房由投资属性回归消费属性。在丁祖昱看来,未来十年,房地产业也将由服务业变为制造业,甚至是中国最大的制造业。

“增量仍未结束,而存量刚起步。未来,房地产仍是中国经济的压舱石和重要支柱。”丁祖昱表示。

此外,丁祖昱还指出,未来十年,人口、需求变化将是房地产行业面临的最大挑战。“未来十年,购房主力人口将减少6100万,上世纪20、30、40年代出生的老人,养老地产需求弱,50后、60后将正式退出买房人群,70后、80后购房更多是因为二孩,90后购房仍是刚需。目前,90后自有住房拥有率占46%,尚未购房的90后购房意愿高达90%。而00后即将迈入购房行列,目前该群体有1.6亿人,占全国总人口的12%。”

基于此,丁祖昱指出,未来十年,房地产行业的产品也应适应需求变化而加速创新。比如,如何做出更符合市场需求的二孩房、更适合小家庭居住的小户型产品,以及针对90后、95后的需求,阳台、厨房等功能空间如何配置,甚至车位的配置规范也都可能需要修改。

在此背景下,丁祖昱表示,面对行业洗牌,未来十年,房企也将全方位升级。房企最核心的还是看融资能力,在行业利润有限的环境下,相比融资能力,对融资成本的把控更为重要;在投资能力上,房企要追求零库存的目标,再过三年,对比土储规模意义不大,土储结构更为重要;在产品能力上,房企需要按照新生代人群的标准需求去定制产品;在开发能力上,房企按照制造业要求,降本提质方面还有空间,特别是在原材料供大于求的情况下;在营销能力上,精准高效是营销的重点;在服务能力上,如何在当下行业服务水平已达到高标准的前提下,继续提升服务水平,将是房企需要思考的问题。

易居升级新十年愿景 ?全面拥抱“不动产”时代

“未来十年,全国不动产市场规模将达500亿平方米,让不动产动起来,将成为不动产市场价值的最大释放。”丁祖昱表示。

实际上,伴随着中国城市化进程的成熟,一方面,房地产大开发时代还远未结束,现有的行业规模依旧可以持续十年;另一方面,以大开发、高周转为主导的房地产增量市场,在未来十年中,也将逐步过渡到以不动产运营和管理为主导的存量市场。

基于此,易居选择向“不动产时代”看齐。值得一提的是,在此次跨年发布会现场,易居(中国)控股有限公司董事局主席周忻指出,易居已不仅仅只满足于做一个最好的“服务生”。新的十年愿景里,易居立志成为中国不动产行业“科技赋能、智慧服务”的奋斗者、整合者和领导者。

在此背景下,易居将推动区块链、人工智能、大数据等前沿信息技术在不动产垂直领域的落地创新和融合应用,借助这些新动能,来实现服务的智能化、高效化。?

新京报记者 张晓兰?图片提供 易居

编辑?王海亮 校对 杨许丽



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